Actualizado el 17/10/20263 min de lectura Todos los consejos
Si la fachada necesita pintura por conservación, la Ley de Propiedad Horizontal la trata como obra obligatoria que no exige acuerdo previo de la junta. Si es un cambio estético o una mejora, las reglas de votación son otras.
Lo esencial
- Que el acta o el informe diga si la obra es de conservación necesaria o de mejora, porque de eso depende la mayoría que necesita el acuerdo.
- Que los presupuestos comparen la misma superficie y el mismo sistema : preparación del soporte, producto concreto, número de manos y tratamiento de fisuras. Cómo se miden está en qué preguntar antes de contratar a un pintor .
- Que figure el andamio o medio de acceso y quién se responsabiliza de él (ver pintar con andamio: qué exige la normativa ).
El directorio recoge 1.548 empresas de pintores en 52 provincias, y algunas indican fachadas y comunidades entre sus servicios. Esta guía no recomienda a ninguna: resume qué dice la ley y qué conviene dejar escrito antes de pedir presupuestos.
Respuesta directa
El artículo 10.1.a de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal dice que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las condiciones de ornato. Según el artículo 10.2.a, esas obras las costean los propietarios y el acuerdo de la junta se limita a distribuir la derrama y fijar cómo se paga. Cambiar el aspecto de la fachada o hacer una mejora que no sea necesaria es otra cosa, y se rige por el artículo 17. Qué es «necesario» en tu caso conviene dejarlo por escrito en un informe técnico o del administrador.
Qué mayoría hace falta según el caso
| Situación | Regla de la ley |
|---|---|
| Pintura de conservación, ornato o por orden de la Administración | Obligatoria, sin acuerdo previo; la junta reparte la derrama (art. 10.1.a y 10.2.a) |
| Los demás acuerdos | Mayoría de propietarios que represente mayoría de cuotas (art. 17.7) |
| Mejora no necesaria para conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad | Tres quintos de propietarios y de cuotas; si la cuota supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado a pagar (art. 17.4) |
| Obra que cambia las reglas del título constitutivo o de los estatutos | Unanimidad (art. 17.6) |
| Mejora de eficiencia energética de la envolvente | Mayoría simple si el coste anual repercutido no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2) |
La ley dice además que, si hay discrepancia sobre la naturaleza de las obras, resuelve la junta, y que los interesados pueden pedir arbitraje o dictamen técnico (art. 17.10). Los propietarios ausentes debidamente citados cuentan como favorables si, informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en 30 días naturales (art. 17.8).
Cómo se paga
Todos los propietarios deben contribuir a un fondo de reserva para obras de conservación, reparación y rehabilitación, que no puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Las derramas para mejoras son a cargo de quien sea propietario cuando sean exigibles (art. 17.11).
Qué comprobar antes de pedir presupuestos
- Que el acta o el informe diga si la obra es de conservación necesaria o de mejora, porque de eso depende la mayoría que necesita el acuerdo.
- Que los presupuestos comparen la misma superficie y el mismo sistema: preparación del soporte, producto concreto, número de manos y tratamiento de fisuras. Cómo se miden está en qué preguntar antes de contratar a un pintor.
- Que figure el andamio o medio de acceso y quién se responsabiliza de él (ver pintar con andamio: qué exige la normativa).
- Que el presupuesto indique plazo, forma de pago por hitos y garantía por escrito, para poder repartirlos en la derrama.
- Que se consulte al ayuntamiento si hace falta algún trámite, sobre todo si cambia el color o el edificio tiene protección: esta guía no lo cubre.
- Que la época de ejecución sea adecuada para el soporte: cuándo pintar una fachada.
Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 7.1, 9.1.f, 9.2, 10.1.a, 10.2 y 17.2, 17.4, 17.6, 17.7, 17.8, 17.10 y 17.11: BOE-A-1960-10906, consultado el 17/10/2026. El artículo 10 tiene una modificación publicada con entrada en vigor el 23/10/2026 que afecta a su apartado 1.b), no al 1.a).
Dónde buscar pintores
Entra por tu provincia y municipio y llama directamente a la empresa; el directorio no reenvía tu petición ni cobra comisión.
- Pintores para comunidades de vecinos
- Pintores de fachada
- Tipos de pintores y servicios
- pedir presupuesto de pintura
- cómo funciona el directorio
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino oponerse a que se pinte la fachada?
Si la pintura es una obra necesaria de conservación, la ley la trata como obligatoria sin acuerdo previo de la junta; los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente las órdenes de la autoridad responden individualmente de las sanciones administrativas (art. 10.2.b).
¿Y si queremos cambiar el color?
La ley no habla del color. Lo que sí prohíbe el artículo 7.1 a un propietario es alterar elementos que modifiquen la configuración o el estado exteriores del edificio. Para un cambio colectivo, consulta los estatutos y al administrador sobre qué mayoría corresponde.
¿Hay que pagar si vivo en un bajo y no veo la fachada?
Los gastos generales se reparten por cuota de participación, y la no utilización de un servicio no exime de la obligación (art. 9.2).
¿Hay precios o medias de mercado en esta guía?
Las guías de consejos no traen precios de las empresas del directorio; los rangos con fuente y fecha están en la guía de precios. Un trabajo de pintura se cotiza con los metros medidos.
¿Recomendáis alguna ficha del directorio?
No. Los consejos son de oficio. Ninguna empresa se nombra aquí.
¿Hay una guía de este tema por ciudad?
No. El listado de empresas va por provincia y municipio. Las guías son nacionales, para igualar la conversación.
¿Este sitio manda mi petición a las empresas?
No. No hay formulario que reenvíe solicitudes. El teléfono y la web son los de cada ficha de Google Maps.
¿Quién escribe estas guías?
El titular del sitio. Está contado en quiénes somos. No las firma ninguna empresa de pintura.
¿Sustituyen a la visita?
No. Sirven para preguntar lo mismo a todas. El presupuesto bueno es con los metros medidos.
¿Ya sabes lo que necesitas?
Entra en tu provincia y compara fichas reales de Google Maps. El contacto es el de cada empresa.